Cuando estás en el proceso de completar toda la documentación requerida para el cierre de tu nueva propiedad o para el refinanciamiento de esta, a veces tu representante bancario o los abogados que trabajan el caso te pueden pedir algunos documentos o hacerte preguntas que tal vez no entiendes a lo que se refieren. Aquí te explicamos algunos conceptos y aclaramos tus dudas. Es importante que, si entiendes que alguno de estos conceptos te aplica, convérsalo con tu oficial hipotecario para que pueda orientarte sobre los pasos a seguir.
¿Qué puedo hacer como comprador o como propietario que está refinanciando una propiedad para asegurarme que no haya problema con el registro de mi propiedad?
La cadena de transmisiones de la propiedad de un dueño al otro debe oficializarse ante el Registro de la Propiedad. Solo las personas registradas como dueños pueden realizar una transacción hipotecaria garantizada con dicha propiedad. El banco validará esa información como parte del procesamiento del préstamo hipotecario. La mejor forma de asegurarse de que la propiedad está debidamente inscrita a nombre de la persona que se presenta ante el banco como dueño de la propiedad, es haciendo un Estudio de Título. Si estás comprando o refinanciando el Banco se encarga de solicitar el estudio de título. Hay varias compañías en Puerto Rico que se dedican a realizar este estudio.
Si el registro está incompleto o es incorrecto, hay que reestablecer el tracto para poder completar la transacción hipotecaria. Para reestablecerlo vas a necesitar los servicios de abogados especializados en el asunto.
¿Cuándo me entregan la escritura de refinanciamiento?
La escritura de refinanciamiento se le hace llegar al cliente mediante correo electrónico, entre 5 a 10 días después del cierre.
¿Cuándo me entregan los cheques del dinero sobrante del refinanciamiento?
Muchas personas hacen un refinanciamiento a su propiedad para poder saldar deudas o hacer algún tipo de construcción o remodelación a su propiedad, por lo tanto, habrá un dinero sobrante después de pagar la hipoteca original, siempre y cuando el valor de la propiedad exceda la cantidad adeudada en la hipoteca original. Debido a que una hipoteca implica un gravamen sobre la propiedad como garantía a la institución financiera que ofrece el préstamo hipotecario, en el caso de que la propiedad sea la residencia principal del cliente, existe el derecho de rescisión, en el cual se le conceden 3 días al cliente para que considere si quiere o no continuar con la transacción. Si el cliente decide continuar, el o los cheques se le entregarán al cliente después de pasado ese período.
Al cliente se le entregará un formulario el día del cierre, en donde aceptará o desistirá del préstamo. Una vez el cliente devuelva el formulario firmado con su aprobación, el banco coordinará con el cliente para hacerle la entrega del cheque o cheques.
¿Qué sucede si el dueño de la propiedad que estoy comprando falleció?
Para poder vender una propiedad, el titular o dueño tiene que estar vivo o los herederos tienen que estar registrados como dueños al momento de la venta.
Para poder vender, los herederos deben tener un testamento o una declaratoria de herederos y el trámite testamental se tiene que haber realizado.
De tener alguna duda con respecto a esto, puedes comunicarte con tu oficial hipotecario para orientarte y aclarar cualquier información.
Te recomendamos también que te asegures de que todos los herederos estén de acuerdo con la venta de la propiedad y estén disponibles para la firma el día del cierre. De no estar disponibles para la firma, deberán estar representados a través de un poder legal.
¿Qué es un poder (legal)?
Un poder legal es un documento legal que le permite a otra persona actuar en tu nombre. Si una de las partes no va a estar presente al momento del cierre, esa persona que sea designada va a actuar por ti o por el vendedor (según sea el caso) en todo trámite notarial o bancario. Es importante que el poder indique que la persona que estará realizando la transacción puede realizar el tipo de transacción que estará haciendo.
Si el vendedor o comprador no va a poder comparecer al cierre porque no viva en Puerto Rico, esté enfermo, o cualquier otra razón, es importante informarlo con anticipación y tener el poder certificado al momento del cierre.
Tan pronto la persona que no va a comparecer tenga su poder, debe enviarlo al banco para que la representación legal del banco lo verifique, especialmente si la persona tramitó el poder en los Estados Unidos. En ocasiones se requiere que un poder emitido en Estados Unidos sea autenticado legalmente en Puerto Rico. Si al principio la persona tiene una copia simple, se puede enviar esta, pero para el cierre hay que entregar un poder certificado.
¿Qué sucede si la propiedad que yo estoy comprando es de una pareja divorciada?
Si una pareja divorciada está vendiendo una propiedad, ambas partes deben estar de acuerdo con la venta. Además, hay que solicitarle a la pareja la sentencia de divorcio y las estipulaciones o acuerdos a los que se llegaron en el proceso de divorcio. Estos documentos deben estar certificados por el Tribunal. También es importante verificar si hay cláusulas que protegen a los menores.
Si la propiedad que estás comprando es de una pareja divorciada, te exhortamos que lo notifiques al banco de inmediato, para que puedan solicitar a tiempo toda la información necesaria.
Si yo estoy divorciado/a de mi pareja y voy a refinanciar, ¿qué debo hacer?
Es la misma situación de la pregunta anterior. Debes entregar una copia certificada por el Tribunal de tu sentencia de divorcio junto con los acuerdos a los que se llegaron. Debes informar al banco a la brevedad posible. El banco evaluará si la persona que está refinanciando tiene la capacidad para realizar los pagos de la nueva Hipoteca, de no ser posible, el cliente podría conseguir un codeudor cuyos ingresos serán considerados en la calificación del préstamo.
Si tengo capitulaciones con mi pareja, ¿debo informarlo al banco?
Si tú y tu pareja tienen capitulaciones, es de suma importancia que lo notifiques al banco con rapidez, ya que no informarlo a tiempo, puede dilatar el proceso del cierre.
Para realizar el cierre, hay que entregar capitulaciones certificadas, sin embargo, al comienzo, puedes enviar una copia simple, sin certificar, para que los abogados puedan ir analizando el caso y estén claros sobre cómo es el acuerdo de división de bienes de la pareja.
¿Qué es un gravamen y cómo afecta esto a la propiedad que estoy comprando?
Un gravamen es una carga, impuesto o tributo sobre una propiedad inmueble. Por lo general se debe a que el(los) dueño(s) tiene una deuda que el acreedor espera cobrar con el producto del valor de la propiedad. Para poder comprar una propiedad esta debe estar libre de gravámenes.
Los gravámenes se inscriben en el Registro de la Propiedad y pueden ser federales, estatales o del CRIM.
Si la propiedad que estás comprando tiene algún gravamen, el titular tiene que conseguir el documento oficial del gravamen para poder cancelar y presentar al registro junto con los otros documentos de la nueva hipoteca.
¿Por qué hay que hacer todos estos trámites antes de comprar una propiedad?
En Puerto Rico, a diferencia de los Estados Unidos, hay que resolver todos los asuntos legales antes del cierre. En Puerto Rico, la propiedad debe pasar al nuevo titular libre de gravámenes.
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